Блог
Главная | Наследовательное право | Особенности договора аренды недвижимости

Особенности договора аренды


Общие положения арендных операций Договоры аренды заключаются при оформлении различных арендных операций — хозяйственных операций по предоставлению имущества в пользование другим физическим или юридическим лицам за плату на определенный срок. Арендные лизинговые операции осуществляются в виде оперативного, финансового, возвратного лизинга аренды , аренды жилья с выкупом, аренды земельных участков, транспортных средств, зданий, в том числе жилых помещений.

Наиболее распространенными в хозяйственной деятельности предприятий и предпринимателей являются оперативная аренда недвижимости зданий, помещений, строений и транспорта, а также финансовый лизинг. Оперативная аренда — это основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской или иной деятельности. Основное отличие финансового лизинга от оперативной аренды состоит в том, что имущество обычно изготавливается по заказу лизингополучателя арендатора и по окончании действия лизингового договора переходит в его собственность.

Признаки финансового лизинга таковы: Оформление договора аренды Юридическое оформление аренды имущества предполагает заключение договора аренды в письменном виде. Причем в ХКУ речь идет об аренде имущества в сфере хозяйствования. В частности в части шестой ст. Причем понятия аренды и имущественного найма употребляются в данном кодексе как идентичные. Поэтому при заключении договора аренды имущества следует руководствоваться нормами указанной главы ГКУ. Договор найма аренды двусторонне-обязующий, консенсуальный и оплатный. Общие положения договора аренды По договору аренды арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок ст.

Главной особенностью договора аренды и его отличительной чертой от других видов договоров является передача имущества во временное пользование, а не в собственность. Арендатор не становится собственником имущества, как, например, по договору поставки. По окончании срока аренды арендатор должен вернуть именно имущество, взятое в аренду, а не аналогичное, как, например, по договору займа. Сторонами в договоре аренды являются арендодатель — субъект, сдающий имущество в аренду, и арендатор — субъект, его арендующий.

Право передачи имущества в аренду по ГКУ предоставлено собственнику либо лицу, которому принадлежат имущественные права, а также лицу, уполномоченному на заключение договора найма. Собственниками имущества могут выступать физические и юридические лица, предприниматели, государственные и муниципальные органы, различные организации, объединения и др.

Полномочия на заключение договора найма должны подтверждаться доверенностью либо соответствующим договором к примеру, договором поручения. Очень важно перед подписанием договора аренды недвижимости, особенно на длительный срок, проверить полномочия арендодателя и его право на недвижимость, чтобы не оказалось, что заключен договор субаренды с арендатором, который сам снимает помещение у непосредственного собственника. При субаренде многое зависит от условий договора между первоначальным арендатором и собственником имущества.

Если в этом договоре прямо выражено согласие собственника на субаренду или когда такое согласие оформлено в отдельном документе , у субарендатора есть определенные гарантии.

Общие положения арендных операций

В противном случае имеется риск лишиться права на аренду, если, к примеру, суд признает основной договор аренды недействительным по причине того, что он подписан неуполномоченным лицом. Если же субаренда прямо запрещена, субарендатора могут в любой момент попросить вернуть имущество. Во избежание этого, необходимо проверить все документы, подтверждающие право арендодателя на сдаваемое имущество. Это право подтверждается информационной справкой из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество https: Справка также содержит данные о наличии отсутствии обременений на помещение, таких как ипотека залог в обеспечение кредита , арест, аренда, сервитут.

Обязательно необходимо включать в договор аренды пункт, по которому арендодатель обязан предупреждать арендатора о наличии обременений. Также стоит проверить своего контрагента по договору: При заключении договора субаренды необходимо проверять как непосредственного контрагента, так и арендодателя — собственника имущества, запросив копии основного договора аренды и убедившись, что арендодатель дал письменное согласие на субаренду.

Важно также проверить срок аренды по основному договору: Существенные условия договора аренды В соответствии с ГКУ и ХКУ содержание договора составляют его условия, зафиксированные в пунктах договора, определяемые сторонами и, согласно законодательству, являющиеся обязательными для конкретных видов договоров.

Такие условия называются существенными, т.

Особенности договора аренды недвижимости Олвин

Существенными условиями договора аренды, согласно ст. Также существенными условиями договора аренды будут любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение ст. Условия, зафиксированные в договоре аренды, сохраняют свою силу в течение всего срока действия договора. Они сохраняются также и в случае, если после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

Это положение защищает права арендатора, равно как и условие о том, что даже реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды. Объект аренды Прежде всего, в договоре аренды имущества, как и в любом другом виде договоров, должен быть указан предмет договора, т. Если это объект недвижимости, указывается площадь и адрес расположения, при необходимости прилагается план помещения, описание технического состояния и т. Отражается цель планируемого использования помещения. Предметом договора аренды может быть вещь, которая определена родовыми признаками и сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании иными словами, непотребляемая вещь.

К недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, а также расположенные на них объекты, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Движимыми вещами являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве ст. Объектами аренды в сфере хозяйствования согласно части третьей ст.

Удивительно, но факт! В данном случае оно пишется заглавными буквами посредине страницы.

Указывая характеристики предмета договора аренды, арендодатель обязан описать его состояние. Арендатор вправе требовать предоставления имущества в том состоянии и комплектности, которые зафиксированы в договоре или специальных приложениях к нему. Частой ошибкой арендаторов торговых или офисных помещений в крупных торговых или бизнес-центрах является то, что они не требуют от арендодателя план помещения, на котором отмечен объект аренды. Зачастую этот план оформляется как приложение к договору, которое стороны не подписывают.

Удивительно, но факт! В данном условии следует предусмотреть срок, в течение которого арендатор должен уведомить арендодателя о своем желании продлить срок аренды. В этом документе можно отразить все технические характеристики здания, указать на определенные проблемы с коммуникациями.

В договоре часто указывается общая площадь арендуемого помещения без уточнения ее составляющих подсобных помещений , стоимость аренды которых значительно дешевле торговых. Впоследствии это приводит к спорам с арендодателем о размере арендной платы. Во избежание этого необходимо запросить у арендодателя инвентаризационные и правоустанавливающие документы, на основании которых определяется площадь торгового зала, — техпаспорт на нежилое помещение, планы, экспликации, схемы и пр.

В интересах арендатора сделать копию плана, заштриховать на ней арендуемое им помещение, подписать этот документ и получить подпись арендодателя. Арендодатель в свою очередь должен предупредить арендатора о специфических особенностях имущества и последствиях обращения с ним если таковые имеются , а также о возможности его повреждения при использовании. Вместе с тем обязанность проверить качество арендуемого имущества при передаче его в аренду возложена на арендатора, следовательно, если он своевременно не обнаружит в нем недостатков, считается, что имущество передано ему в надлежащем состоянии.

Арендатор должен в присутствии арендодателя внимательно осмотреть передаваемое в аренду имущество для выявления явных дефектов, иначе, если они не будут указаны в договоре и акте приемки-передачи, считается, что имущество передано в надлежащем состоянии. Арендатор, подписавший договор аренды и выявивший несоответствие имущества заявленному в договоре состоянию, имеет право не только отказаться от договора, но и взыскать с недобросовестного арендодателя убытки, понесенные в результате его невыполнения. Недостатками считаются дефекты имущества, создающие препятствие его нормальной эксплуатации.

открыт Особенности договора аренды недвижимости альтернативы

При этом указанные в договоре дефекты имущества недостатками не считаются. Так, например, предоставление в аренду помещения, требующего капитального ремонта, считается правомерным, если арендодатель указал на это в договоре. Если арендодатель не знал о недостатках имущества, препятствующих полноценному его использованию, он все равно несет за них ответственность.

При этом арендодатель имеет право выбрать один из возможных вариантов разрешения подобной ситуации. Качественное состояние имущества отражается в актах приемки-передачи, которые обязательны при передаче в аренду зданий, помещений или их отдельных частей. Поэтому в договоре должно быть обязательно указано, что объект аренды передается арендатору согласно акту приемки-передачи. Возврат объекта аренды также оформляется актом приемки-передачи. Данные акты являются неотъемлемой частью договора аренды. Именно с даты подписания акта приемки-передачи начинается исчисление срока аренды.

Срок аренды Срок аренды определяется по согласованию сторон.

Составляющие

Однако, если он не будет установлен в договоре сторонами, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Такой договор расторгается по инициативе одной из сторон путем письменного предупреждения об этом другой стороны в срок не менее чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения договора по согласованию сторон данный срок может быть увеличен. Если же в договоре будет установлен конкретный срок аренды, то в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды на протяжении одного месяца после истечения срока действия договора, он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Удивительно, но факт! Этот пункт действителен лишь в том случае, если все работы производились с разрешения арендодателя, а также, если данные условия не были заранее оговорены в договоре. Размеры платы за аренду.

Относительно отдельных видов имущества ГКУ содержит специальные требования по заключению договора аренды. В то же время в ХКУ отсутствует требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров аренды недвижимости и государственной регистрации права аренды по ним. В связи с этим могут возникнуть вопросы, в частности, распространяется ли на субъектов предпринимательства, основным видом хозяйственной деятельности которых является предоставление недвижимости в аренду, норма ГКУ об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации в случае, если срок аренды по договору составляет более трех лет, а также можно ли в данном случае руководствоваться нормами ХКУ об аренде, не содержащими указанного требования.

Несмотря на то, что предметом регулирования ГКУ являются гражданские отношения, а именно личные неимущественные права и имущественные отношения граждан, в данном случае требования ст. ХКУ регламентирует хозяйственную деятельность субъектов предпринимательства. И вполне логично, что при осуществлении такого вида деятельности , как предоставление недвижимости в аренду, следует обращаться к нормам данного Кодекса, регулирующим аренду недвижимости, а именно к параграфу 5 "Аренда имущества и лизинг".

Но положения данного кодекса относительно арендных операций должны применяться с учетом соответствующих норм ГКУ. Арендная плата Отдельное внимание в договоре следует уделить арендной плате. Арендная плата — это фиксированный платеж, уплачиваемый арендатором арендодателю независимо от результатов своей хозяйственной деятельности.

Передача имущества в пользование может осуществляться только на платной основе независимо от того, в чьей собственности находится имущество, и кто будет являться арендатором. Это обусловлено общими требованиями гражданского законодательства, регулирующими вопросы имущественного найма аренды. Поэтому условие внесения платы за пользование имуществом должно быть обязательно отражено в договоре аренды. В зависимости от того, в чьей собственности находится имущество, передаваемое по договору аренды, определяется механизм расчета арендной платы.

Если объектом аренды является, например, недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, размер арендной платы может устанавливаться сторонами по своему усмотрению. В случае же аренды государственного или коммунального имущества размер арендной платы рассчитывается по специальной методике, утвержденной КМУ. Арендная плата фиксируется в договоре и уплачивается в денежной единице Украины — гривне, поскольку согласно ст.

При этом согласно части второй ст. Но уплачиваться арендная плата должна только в гривнях, поскольку согласно части второй ст. Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть периодический пересмотр, изменение индексацию размера арендной платы часть третья ст. Пересмотр арендной платы возможен при изменении стоимости каких-либо платежей не по вине сторон. В данном случае необходимо составить дополнительное соглашение, что должно быть зафиксировано в договоре.

Индексация арендной платы является одним из существенных условий договора аренды согласно ст. ГКУ предусмотрено, что арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы, если возможность пользования имуществом значительно снизилась не по его вине часть четвертая ст. При этом уменьшение арендной платы должно быть пропорционально снижению полезных свойств объекта аренды.

Если же по причине, не зависящей от арендатора, он вообще не мог использовать имущество по назначению, арендатор освобождается от уплаты арендной платы за все время, в течение которого имущество не могло использоваться часть шестая ст. Обязательно в договоре указываются периодичность и сроки внесения арендной платы.

Если в договоре периодичность уплаты аренды не установлена, она должна вноситься ежемесячно часть пятая ст.

Читайте также

  • Трудовой кодекс труд женщин
  • Взыскание алиментов за границей
  • Хочу взять кредит в втб обязывают платить страховку
  • Домофонд крым недвижимость дома продажа недорого